Xingtai Property Service Industry Association
12月2日，2025熙说物业年度演讲将于深圳与大家见面。继2023年“长大以后”、2024年“轻舟与重山”之后，今年我们将共同聚焦——“深水区”。
自一个月前主题官宣以来，“深水区”迅速引发行业广泛关注和回响。我们与多位行业专家、多家企业展开多轮探讨，也收获了来自不同视角的解读与思考。
近日，河北省邢台市物业服务行业协会袁海泉会长特别撰文《关于深水区的“深度”思考》，从自身深厚的行业实践出发，对这一主题作出了扎实而深刻的思辨。文章不回避现实困境，不流于表面归因，而是直指问题内核，引导我们探问现象背后的本质，并系统提出“五深”框架——从“觉醒、技艺、盘活、效应、依赖”五个维度，为行业勾勒出一幅“深水区”中的航行乃至突围路线图。
这既是一篇立足当下的清醒诊断，也是一份面向未来的行动思考，值得每一位物业人细读深思。
我们亦欢迎更多同行加入“深水区”的讨论，分享你们的观察与实践。
听到“深水区”三个字，我始终不明白，从八十年代初到现在，物业管理走入内地才区区四十多年，怎么这么快就走入深水区了呢？钱还没有挣多少，好日子还没有过几天，我们正在雄心勃勃开疆拓土，资本市场的浪潮也刚刚触及，突然之间，前面成了深水区，我百思不得其解。
是房地产市场低迷的把我们拖入了深水区？是市场疲软导致我们进入深水区？还是没有了地产的加持，缺少了资本助推，我们就不得不踏入深水区？还是业主的觉醒，客户的质疑，把我们推到了深水区？
百思不得其解，方觉是思虑未深。我突然想到了一件事，世界上能够探测万米深海的国家寥寥无几，目前全球仅有三个国家。有一段“问问问”的话很有启发，为什么要研发潜水器？因为要探索深海世界；为什么要探索深海世界？因为深海世界有不为人知的秘密；这个秘密会是什么？是宝藏？谁拥有了，谁就成为富有者，谁就可能主宰海底。
我把“问问问”引入物业，为什么业主对物业公司不满？因为不能满足其需求；为什么要成立业委会？因为物业公司的收益是个秘密，而且很可能是个宝藏，谁拥有了谁就富有，谁就可以主宰这个项目。这就是深不见底的诱惑所在。
于是，我突然明白了。物业行业之所以进入深水区，外因肯定存在，而真正让我们进入深水区的不是别人，可能是我们自己。我们固守的“简单模式”，已经难以满足业主日益增长的需求；我们陈旧的服务方式，已经难以消除客户的不满；我们一眼就可望到底的利润，却被包裹的深不见底，成为业主永远也解不开的谜底，而这个谜底又吸引着无数业主想开挖宝藏；而我们展露的服务却科技含量很低，没有什么不可模仿的，谁都能做，谁都可以跨界过来。导致很多人高喊着“取消物业”，都要在围墙外面强势登陆。原本，物业行业应有其专业壁垒，如同泡面谁都会做，但做一碗人人赞美的乐乐面，就包含神秘的配方、多年的技术。可惜，我们却把行业做成“泡面”。最终，自己把自己拖进了深水区。
深水区，深在哪里？我想用“五深”论之。
一深，深在觉醒。
最近我看到一篇报道，说是两任总理接连闪退，也叫不醒装睡的法国人。那么，杨熙总发起的“深水区”讨论，能否叫醒装睡的物业人呢？“叫醒”是杨熙总提供的一种服务，醒不醒，那就是他自己的事了。
降价的风暴一直在刮，行业整治没有停止符，业主做着“减负梦”，物业面临“生死局”。我在思考，物业怎么了？过去很多企业收费不透明，标准不硬核，服务会打折，这都是深不见底的深水区啊！而我们现在却在讨论深水区，到底哪个是深水区呢？
业主希望我们质价相符，政府希望我们价优提质，我们自己也头疼低价竞争，恶性循环。原来深水区不是有多深，而是回归，回归“质价相符”的行业生态，回归用品质取胜，消除隔阂，回归到良性循环的轨道上来。原来深水区不是形势有多深，而是我们过去已久的观念，深不可动；是我们自身存在的问题，深不可测；是我们的体检，需要深度探查。原来深水区就是凤凰涅槃，物业人需要清醒地认识，我们不在深水中爆发，就可能在深水中灭亡。
二深，深在技艺。
物业管理的很多门类本来就是一种技艺，比如消防设备的操控和实战，不是一两天就能看明白，也不是几个月就能学会的，更是不一两年就能具备超高技艺。可是我们非要藏起核心“技艺”，只展露表面“技能”。我都不敢说成“技术”，何况扫地、浇水、站岗的技能还缺乏含金量，容易沦为人人可为之的“非技能”，自然难挡跨界竞争。
我曾记得，某大城市日本某株式会社投资的项目，请来日本的专家来给物业人做培训，大家都集合队伍在会议室等着日本专家开讲，没想到专家没有进会议室，而是到换衣间，脱下西装革履，穿上职业保洁服装，拿上保洁工具，在小区的道路上开始扫地。起初，众人不以为然，但渐渐地发现，人家扫地，拿扫把的姿势，扫地的角度等等都是经过科学设计的，只要扫过的地，一尘不染，最重要的是还不累。
日本专家给大家上了生动的一课，让大家明白扫地也是一门技艺，更是一门科学，不是专业培训，你还真的做不好，更不要说整体的物业管理了。
深水区，我们必须靠专业立身，在深水区练好“技艺”硬功，让技艺成为进入物业行业的门槛，成为行业的护身符。
单靠技艺仍然不够，我们还需要精进。精进不休，就是让谁都赶不上，让谁都望而却步，做成谁都干不了的事，将来替代你的只能是你。9月17日，人民日报登载一篇文章《精细化管理，让物业服务降价不降质》，这已经在提醒我们，精进不休才能在深水区成功登陆。
前段时间我看了一个视频，金碧物业开展户内维修技能比武，非工程岗员工，精一岗，通百技。他们告别单一岗局限，勇敢跨界。一位客服员或者保洁员，竟然掌握了空气开关更换、照明灯具更换、角阀更换安装、门锁五金更换、铝合金窗户润滑调试等多元技能，只要业主有需要，人人都能迅速投入工作。如此，维修效率提升了，维修成本降低了，用人成本降低了，接管一个项目，如此一岗多技，谁与我争雄。
精进，就是守成，就是保护自己，精进让物业人越战越勇。
三深，深在盘活。
前段时间去看一个物业项目，项目的品质挺好，配套的设施设备完善，洗衣房、洗车房、超市、健身房、业主活动中心、图书室等一应俱全。当我走到图书室时，我问经理，这些书籍谁买的，他说我们买的。我说业主喜欢看吗？孩子喜欢看吗？老人喜欢看吗？经理笑笑没有说话。我说把图书买回来，却没有人看，就等于把书籍打入了冷宫，图书也会抱怨的，因为图书的生命力，就是不断让人阅读，没人读，它就失去了生命力，失去了价值。
图书是给大家看的，就应该让大家参与，比如每户业主可以买三本书，公司报销，然后放到图书室。或者大家提供书名，你们买。这样做，一是业主自己买的书，一般是他喜欢的，他就会多来图书室；二是通过让他买，或者他提供书名，物业公司把业主当成尊贵的人，他感觉被尊重，也拉近了与物业的关系；三是如果再在图书室张贴上某某业主购买的书籍，他更有了主人的感觉；四是借此机会成立读书会，让小区充满书香气，小区的品质就上去了；五是定期开展读书交流会，或者读书感想等有趣的活动，这个图书室就活了。
救活一个图书室，就可以救活业主食堂，救活多种经营……救活的不仅是资产，更是思维模式。
在目前的境况下，我们应该靠专业要效益，向资产要空间，靠精细管理填补资金的不足。
四深，深在效应。
今年我去过很多项目，也看到很多锦旗，每一面锦旗都代表了送旗人对物业服务的肯定。可是我看到的却是，锦旗就是锦旗，客户送了锦旗，公司就把它挂在墙上，于是它就成了躺在墙上的锦旗。时间一长，锦旗开始尘土满面，开始发黄，开始无人理会。锦旗变成了没有记忆的旗，它不再有“锦”，人们也早已忘记了它当时“锦”的故事。而实际上，很多锦旗都是有故事的，甚至有“锦”的灿烂故事，但当很多公司接过锦旗之后，这个“锦”的灿烂故事就终结了，这对锦旗来说是多么的不公平。
这就是我们很多物业人忽略的效应，什么是效应？“效应”就是“见一物而思其行”。比如看到了杨熙总，马上就会想到“熙说物业”。
但遗憾的是，我们很多物业人太实在了，学不会让锦旗产生“锦旗效应”，让设备养护产生“养护效应”，让安全守护产生“守护效应”。一旦效应成了“效应”，就会多一份赞美，多一份理解，多一份和谐。
五深，深在依赖。
我今年去一个项目的客服中心时，碰到一件微妙的事情。一位大姐急匆匆地把家门钥匙放到客服中心，急匆匆地跟客服员小马说，孩子你接，饭你做，我有急事，不管了啊，然后就匆匆忙忙走了。我当时以为是小马的什么亲人，结果当我看到小马在一个本子上记录时，我才发现刚才这位大姐是15号楼的业主。而这个“我帮业主做件事”记录了几百件帮助事迹。我问小马，业主对你们如此信任吗？小马说不是信任，是依赖。这时我终于明白了，信任的最高境界正是依赖。
就如我的一位女同学，她对她老公照顾的无微不至，吃药要把每种药几粒放到老公手里，刷牙把牙膏挤好，出来聚会，也先要把老公安顿好，晚上睡觉也得拉着手。我们当时很不理解，你太娇惯你老公了吧。可是现在人已退休，人家仍然恩爱有加。她告诉我，“我要用爱，让老公对我形成依赖”。我也明白了，爱的最高境界也是依赖。
让客户对你形成依赖，就是对你最大的信任，最深厚的爱。深水区要形成依赖，因为没有依赖，他们如何愿与你同舟共济！
我所言“五深”，是有两个含义，一是，无限制地深，深不可测；二是，只要用心深耕，对于物业人来说，便无深度可言。
深水区，深不深？对于觉醒的人来说，深水区，不深焉！而对于未觉醒者，深水区，深啊！
河北省邢台市物业服务行业协会会长 袁海泉
二0二五年十月十七日